Ces dernières années, le nombre de SCI créées en France a connu une hausse importante. Cette forme de société figure désormais au nombre des solutions de gestion de patrimoine très plébiscitées et pour cause. Avec son objet civil, elle permet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Aussi, elle permet d’accéder à plusieurs avantages fiscaux suivant sa forme juridique.
Concrètement, que faut-il savoir à propos de la SCI (Société Civile Immobilière)? Éléments de réponses.
SCI : une société à objet civil
Ce type de sociétés se classe dans la catégorie des sociétés civiles par opposition aux sociétés commerciales. En effet, une société civile est autorisée uniquement à accomplir des actes civils. Précisions qu’elle relève du Code civil (articles 1822 et suivants). Il s’agit par exemple d’activités agricoles, libérales ou immobilières.
Comme l’indique son nom, il s’agit d’une société civile qui exerce principalement des activités immobilières. Si la raison sociale varie d’une SCI à l’autre, il faut préciser que pour la plupart de ces sociétés civiles, elle se résume à 3 points à savoir la :
- gestion des biens immobiliers ;
- location de biens immobiliers ;
- construction de biens immobiliers en vue d’une revente.
L’achat et la vente de biens immobiliers sont des actes de commerce. Ils sont donc exclus des raisons sociales de ce genre de sociétés. En bref, c’est la raison sociale de la société qui détermine son fonctionnement.
Le fonctionnement d’une Société Civile Immobilière
En tant que société civile, la SCI ne peut être constituée que par des personnes civiles. C’est-à-dire celles qui n’exercent pas une activité commerciale. Selon le Code civil, il faut au moins deux associés pour former cette société civile, le statut d’associé unique étant exclu en l’espèce. La nature civile des associés est la seule contrainte. Les associés peuvent être des personnes :
- physiques comme des personnes morales ;
- mineures, majeures ou majeures protégées.
Les associés d’une société civile immobilière constituent l’entreprise pour la création et la gestion d’un patrimoine commun pour générer ou non du profit.
Les SCI à but lucratif
Les activités immobilières menées dans une société civile immobilière à but lucratif s’articulent autour de la location de biens immobiliers (vides ou meublés) ou la vente de biens nouvellement construits. Ainsi dans cette catégorie, on recense la SCI de location ; celle professionnelle et celle construction-vente.
La Société Civile Immobilière de location
Cette Société Civile Immobilière est constituée principalement pour s’occuper de la location de biens immobiliers dans le but d’en tirer des revenus locatifs. Il peut s’agir d’un immeuble acquis dans ce but ou détenu en commun par les associés.
La Société Civile Immobilière professionnelle
Cette forme de SCI est spécialisée dans la location de locaux professionnels meublés ou non meublés dans le but d’en tirer des revenus locatifs.
La Société Civile Immobilière construction-vente
L’activité de cette Société Civile Immobilière s’articule autour de l’acquisition de terrain à bâtir pour la construction et de la revente de biens immobiliers. La plupart du temps, il s’agit de la construction et de la revente de logements d’habitation (maisons, villas, appartements…).
Les SCI à but non lucratif
Dans ce cas, la Société Civile Immobilière sert uniquement à gérer un immeuble que les associés détiennent en commun. Il s’agit généralement d’une société patrimoniale chargée d’aider à optimiser et à transmettre un patrimoine immobilier. Le plus souvent, c’est une société familiale dans laquelle au moins 2 membres de la même famille sont associés. En général, ces derniers détiennent un bien immobilier ensemble.
Il y a principalement deux avantages à gérer un patrimoine immobilier via une Société Civile Immobilière patrimoniale ou familiale :
- écarter les règles applicables en matière d’indivision ;
- être exonéré des droits de succession en cas de transmission de patrimoine.
L’indivision est la situation de biens immobiliers sur lesquels tous les propriétaires (ou co-indivisaires) exercent le même droit en termes de gestion. Dans une SCI, les co-indivisaires deviennent des associés et non des cohéritiers, ce qui annule les règles de l’indivision et ses contraintes.
C’est donc l’essentiel à retenir sur la définition d’une Société Civile Immobilière.
